Как купить квартиру в Москве в 2024 году: пошаговая инструкция

Покупка жилья – важный и ответственный шаг! В этой статье агенты «Владис» поделятся своим опытом: как подобрать и как купить идеальную квартиру!

«Мы решились, но не знаем как купить» - эти слова с трепетом и волнением произносили многие из нас. Ведь правда, решенный жилищный вопрос делает нашу жизнь комфортной, спокойной, уютной и полноценной!

Как купить квартиру: как правильно организовать процесс

Молодые семьи хотят просто иметь отдельное от родителей жилье, с рождением детишек требуется расширение площади и числа комнат, повзрослевшие дети в свою очередь сами начинают задумываться над тем, как купить собственные квадратные метры. И так по кругу!
 

Пошаговая инструкция по приобретению жилья в 2024 году

  • Во-первых, сформируйте свои пожелания как можно более конкретно. Определите основные требования к приобретаемой недвижимости:
  • Количество комнат и общий метраж будущей покупки;
  • Особенности планировки (большая кухня или кухня – гостиная, размер и планировка коридора, наличие балкона или лоджии, подсобные помещения, совместный или раздельный санузел);
  • Этаж и этажность дома;
  • Район;
  • Обязательная инфраструктура (детские сады, школы, кружки и секции в шаговой доступности  для семей с детьми; наличие места для парковки во дворе для тех, кто постоянно передвигается на личном автомобиле;  магазины и аптеки недалеко от дома для людей пожилого возраста)

Продумайте даже такие, на первый взгляд, мелочи покупаемой квартиры, которые впоследствии могут оказать важное влияние на комфорт вашего проживания. Для кого-то это может быть наличие «колясочной» в подъезде, для других – обязательная ванная (а не душевая кабина), для третьих – индивидуальное отопление дома. В итоговом списке «Как купить квартиру» отметьте пожелания, которые будут решающими при выборе квартиры, а от каких вы готовы отказаться. Это важно! Ведь на практике купить квартиру, подходящую по всем описанным ранее параметрам, практически невозможно, и чтобы упростить принятие решения, делайте выбор на основе приоритетных критериев. Как бы парадоксально это не звучало, порой мы покупаем совершенно не такое жилье, которое планировали, и ничуть не жалеем о своем выборе. А все потому, что изначальные требования к району и метражу оказались не существенными, ведь в другом районе оказалась и цена доступнее, и школа ближе, и торговые центры рядом, и, благодаря продуманному дизайну, больше пространства внутри квартиры!

Во-вторых, определитесь с бюджетом и источником финансирования покупки недвижимости. Это могут быть:
  • Наличные средства (самый простой вариант);
  • Заемные средства (ипотечный кредит);
  • Материнский капитал, жилищные сертификаты, военная ипотека;
  • Средства, вырученные от продажи своей квартиры.

Если вы планируете совершать покупку жилья не за счет наличных средств, то одновременно с подбором подходящих вариантов, необходимо будет заниматься решением вопроса сбора документов на получение ипотеки (использования материнского капитала) либо искать покупателей на свою квартиру (которые могут точно также не иметь наличных денежных средств  и продают свою квартиру). Таким образом цепь из покупателей и продавцов может стать весьма запутанной. Именно поэтому с вопросом “как купить?” мы рекомендуем обращаться к профессионалам – агенты АН «Владис» ежедневно выводят на сделки покупателей и продавцов, соблюдая временные и финансовые интересы всех сторон.
Третье, с чем необходимо определиться, - сроки выхода на сделку. Конечно, вы можете не торопиться и искать квартиру своей мечты! Однако практика показывает: если не определен желаемый период покупки жилья, то поиск может затянуться на годы. Кроме того, если квартира приобретается за счет заемных средств (ипотека), то следует помнить о том, что одобрение выдачи ипотечного кредита имеет ограничение по сроку. Если сделка не совершена в этот период, необходимо будет заново подавать документы на рассмотрение в банк.
Четвертое - необходимо решить: будет ли это квартира на вторичном рынке или в новостройке. У каждого из вариантов покупки есть свои преимущества, поэтому решать только вам.
После того, как мы определились с базовыми критериями, начинаем выбирать! Выбор подходящих вариантов недвижимости, как правило, происходит на основе объявлений, размещенных на различных интернет-ресурсах. При этом следует помнить, что продавец квартиры будет стараться показать свою квартиру в выгодном свете, и если в ней есть скрытые дефекты, то на фото вам их никогда не увидите.
Кроме того, каждый собственник указывает в описании те преимущества, которые являются важными именно с его точки зрения. Поэтому далеко не в каждом объявлении о продаже квартиры вы сможете найти информацию о характеристиках, существенных именно для вас. Это означает, что после просмотра объявления вам, как минимум, необходимо будет созвониться с собственником, задать уточняющие вопросы, а затем – посетить квартиру лично.

На что обратить внимание при осмотре квартиры?

Начинайте фиксировать информацию уже при подходе к дому: насколько далеко и удобно идти от остановок / метро или удобен ли подъезд на машине. Если вы планируете оставлять машину во дворе дома, то приезжайте на просмотр в вечернее время в будний день, чтобы понять, есть ли свободные места для парковки. Обратите внимание на состояние подъездов: это показатель того, насколько жильцы и управляющая компания следят за состоянием дома. Даже если в подъезде есть лифт, не поленитесь, поднимитесь пешком на нужный вам этаж. Так у вас сложится более полное представление о жильцах: насколько чисто на лестничных площадках, нет ли посторонних запахов, как выглядят входные двери – даже не знакомясь с потенциальными соседями лично, состояние входных дверей и прилегающей к ним территории, многое может рассказать. Если вы выбираете квартиру на последнем этаже – осмотрите состояние потолков в подъезде – нет ли следов протечки крыши.
Придя на показ, нужно сделать акцент не на внешних атрибутах, а на скрытых от глаз, но очень важных деталях: состояние сантехники- труб холодного и горячего водоснабжения, есть ли к ним доступ, степень их изношенности особенно в домах старше 30 лет, состояние системы отопления, тепло ли в квартире (конечно, это возможно определить только если вы покупаете жилье в период отопительного сезона). Проверка документов на квартиру. Подробнее о полном пакете документов мы будем говорить далее. Но уже на первом показе рекомендуем выяснить следующую информацию: кто собственник квартиры, сколько лет она в собственности, каким образом возникло право собственности (купили, досталась по наследству, подарили, приватизировали) использовался ли материнский капитал или ипотека на момент приобретения. Если есть в наличии тех паспорт,  сверить указанную в нем планировку с тем, что вы видите при осмотре. Узнайте, кто на данный момент прописан в квартире и есть ли куда им выписаться до момента проведения сделки. Эти – лишь минимальный перечень документов, который позволит вам на этапе выбора квартир отсеять «юридически подозрительные» варианты, понять, ведете ли вы общение непосредственно с собственником или с лицом, не имеющим никакого юридического отношения к данному объекту недвижимости. Если собственник даст согласие – сделайте фотографии документов, если нет – запишите базовые данные, которые впоследствии позволят вам сделать обдуманный и взвешенный выбор.


Как купить юридически чистое жилье и как это проверить?

Этап поиска позади и нам кажется, что квартира мечты уже практически наша. Однако перед тем, как подписывать какие-либо документы, вам необходимо провести проверку на юридическую безопасность. Какие документы нужно запросить у продавца? Как понять: кто имеет право на продажу данной недвижимости (кто является собственником квартиры)? Какие документы обязательны при совершении сделки, а какие просто помогут вам получить дополнительные гарантии надежности совершаемой сделки?

Какие документы необходимо запросить у продавца?

  • Удостоверение личности (паспорт, свидетельство о рождении);
  • Правоустанавливающие (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
  • Правоподтверждающие (свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, выписку из ЕГРН на объект недвижимости и о переходе прав на объект недвижимости (простой или расширенный вариант));
  • Техническая документация (технический, кадастровый паспорт, технический или поэтажный план, экспликация на объект недвижимости). Так вы уточните площадь квартиры и обнаружите несогласованные перепланировки, если они имели место;
  • Справку о всех прописанных (берется у паспортиста в Управляющей компании или ЖЭУ), либо выписку из домовой книги о зарегистрированных жильцах, которую можно получить в любом МФЦ и единый жилищный документ (в разных регионах РФ документы отличаются). Документ подтверждает, кто на текущую дату состоит на регистрационном учете по месту жительства по адресу;
  • справки об отсутствии задолженностей по платежам за технический и капитальный ремонт, электричество, газ, воду, отопление и вывоз ТБО;
  • справку из наркологического и психоневрологического диспансера;
  • нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу (заявление об отсутствии супруга) или свидетельство о заключении брака, справку по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации обо всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц (не для всех регионов).

Бывает так, что до получения задатка продавец отказывается предоставить все документы на приобретаемую недвижимость. Не проблема: вам достаточно знать номер квартиры и ее адрес. По этому адресу любой человек может заказать в МФЦ, органах Росреестра или на сайте Федеральной кадастровой палаты выписку из ЕГРН. Она даст вам большую часть нужных данных, и если по ней все «чисто», вы смело можете вносить продавцу предоплату (аванс, задаток).
Выписка из ЕГРН поможет вам убедиться, что продавец действительно является собственником данного жилья. Обязательно внесите в свой алгоритм покупки заказ расширенного варианта справки: там кроме имени-фамилии вы получите и сведения об «истории» объекта недвижимости: кто владел жильем ранее, как часто оно продавалось и т.д. В той же выписке не забудьте проверить графу «Обременение»: это поможет выяснить, не находится ли недвижимость в залоге, нет ли запретов на регистрационные действия. Например, если речь идет об объекте недвижимости, купленному через ипотеку.

О чем еще необходимо помнить? Если жилье продается по доверенности (а это случается довольно часто) и владелец не принимает участия в процессе покупки, вам стоит запросить его непосредственный контакт и связаться с ним. Тут есть несколько «подводных камней»: например, при оформлении на продажу наследуемой квартиры в течение трех лет могут проявиться другие наследники. Они имеют право оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости.
Также важно проверить, не входят ли в состав собственников несовершеннолетние дети - этот вопрос особо регулируется органами опеки: при несоблюдении прав детей сделка может быть признана незаконной.
Вам необходимо быть внимательными на каждом этапе, подробно, скрупулезно и тщательно проверяя все документы. Именно поэтому мы рекомендуем доверить этот вопрос агентству, специализирующемуся на продаже недвижимости, специалисты которого имеют практический опыт сопровождения сделок купли-продажи и знают: как купить и как подобрать жилплощадь.


Заключаем договор.

Вы проверили все документы и вас все устраивает. Поздравляем! Теперь пошагово проясним, как купить правильно жилье и оформить на вторичном рынке. Прежде всего необходимо подготовить договор купли-продажи и подписать его с продавцом. С помощью него происходит регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю, поэтому важно составить и оформить документ правильно и без ошибок.
Договор купли продажи объекта недвижимости в большинстве случаев составляется в простой письменной форме).  Количество экземпляров прямо зависит от количества участников сделки (по одному  для каждой из сторон - продавца, покупателя, регистрирующего органа и банка, при ипотечной сделки). При оформлении договора купли-продажи необходимо корректно заполнить документ и указать все обязательные (существенные) условия:

  • наименование документа с указанием заголовка «Договор купли-продажи», место и дата его заключения;
  • стороны договора с указанием паспортных данных и реквизитов;
  • условия продажи (цена объекта, источник финансирования, порядок передачи средств);
  • параметры самого объекта недвижимости (адрес, площадь, количество комнат, кадастровый номер);
  • Перечень всех прописанных и сроки выписки из квартиры после продажи;
  • Срок фактической передачи объекта.

Если у вас нет юридического образования, мы рекомендуем вам обратиться в агентство недвижимости. Да, в интернете вы можете найти множество шаблонов аналогичных документов, но доверяться им полностью мы бы не советовали. Малейшая деталь, оставленная неучтенной, может стать для вас позже неприятным сюрпризом. Например, если в договоре не будет указана дата «передачи ключей». При работе с агентством вы получаете оформление индивидуально составленного договора, конкретно под вашу сделку и можете внести в него любые правки (конечно, если они не нарушают интересов противоположной стороны и соответствуют нормам действующего законодательства).


Как передать деньги за квартиру?

Тут есть несколько вариантов. Старые добрые наличные, конечно, хороши, но необходимо будет продумать место передачи денег и способ их пересчитывания. Помните, что передавать деньги в людном месте, например кафе или МФЦ, опасно – подсчет большой суммы может привлечь ненужное внимание. Гораздо безопаснее будет внесение средств на специальный счет. При открытии такого счета продавец не имеет права снять средства без согласия покупателя.
Еще один момент планирования – это место, в котором будет происходить процесс подписания договора. Оно должно быть комфортным, тихим и удобным. Никаких кафе и МФЦ: в шуме и гаме вы можете не заметить, что подписываете совсем не тот договор. Так что мы еще раз рекомендуем обратиться в риелторское агентство, которое обязательно предоставит вам удобную переговорную комнату и организует для вас безопасный способ расчетов по сделке.
Но и это еще не все. После заключения договора обе стороны подают документы на государственную регистрацию перехода права собственности в органы МФЦ. Покупатель оплачивает государственную пошлину в сумме 2000 рублей. Срок процедуры, по закону, 7-14 дней (в зависимости от региона и вида сделки).

Что дальше - после заключения договора купли-продажи

Документы получены, выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности получена. Что дальше?
Объект необходимо передать новому владельцу также с соблюдением базовых требований. Новому собственнику требуется не торопясь произвести осмотр объекта. Обратить внимание стоит на работоспособность электрической сети, исправность систем водо- и газоснабжения (если предусмотрено). Как правило, продавец и покупатель еще на этапе подписания договора купли-продажи оговаривают: в какой «комплектации» будет передана квартира, что из мебели, техники, оборудования в ней остается. Проверьте выполнение данных договоренностей. Подписание Акта приема – передачи» - это не формальная процедура, а фактически – завершающий шаг длительного пути приобретения недвижимости, и не нужно торопиться подписывать его, не проверив состояние переданного вам объекта. Если вы по каким-то причинам не согласны с какими-то недостатками– не подписывайте документ. Договоритесь с продавцом о порядке и форме устранения недостатков. Приобретенное жилье переходит в ваше полноценное распоряжение со всеми вытекающими правами и обязанностями только после подписания «Акта».
Осталось выполнить еще несколько важных пунктов: Если квартира приобретена для цели личного проживания – необходимо подать документы на регистрацию по месту жительства - прописаться. Сделать это можно путем обращения в управляющую компанию, МФЦ либо воспользовавшись соответствующим сервисом на Госуслугах. Необходимо перерегистрировать лицевой счет на имя нового собственника в управляющей компании, а также заключить договора со всеми ресурсоснабжающими организациями (водоканал, горгаз, энергосбыт, ЕРИЦ). Если вы ранее не пользовались возможностью получения налогового вычета при покупке квартиры, то необходимо также обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства для оформления документов на получение налогового вычета в размере 13% от стоимости покупки жилья (максимальная стоимость жилья для расчета вычета – 2 миллиона рублей).
Теперь все! Осталось познакомиться с соседями и отпраздновать новоселье!
Пройти этот путь вам всегда помогут специалисты агентства недвижимости «Владис». Ведь за нашими плечами практически 15-летний опыт ежедневного проведения сделок, решения и урегулирования даже самых сложных и запутанных ситуаций. Остались вопросы? Звоните!


 
Перезвоните мне 

Стёпин Евгений Викторович

Эксперт

Специализация: вторичная недвижимость Москва


 

Интересные статьи о недвижимости в Москве:

 

 


 
← Предыдущая Следующая →
Последние публикации