В каких случаях возможно расторжение договора купли-продажи

Можно ли разорвать договор, если регистрация пройдена?

Случается, что соглашение заключено, документы прошли регистрацию в Росреестре и покупатель стал полноправным собственником жилья, и вдруг он обнаруживает значительный дефект, скрытый предыдущим владельцем. Возможно ли расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации в таком случае?

Гражданский Кодекс РФ позволяет разрешить дело. Если воспользоваться статьей 469, то окажется, что расторгать сделку не обязательно, можно заставить продавца исправить дефект за его счет. Если дефект оказывается неустранимым, как, например, трещина в одной из несущих стен, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации производится через суд. Здесь также можно применить статью 557 п.2, где говорится, существует ряд причин, позволяющих когда скрытый дефект представляет опасность для проживающих, аннулировать соглашение, а оплата возвращается к покупателю.

Таким образом, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации производится, если ситуация соответствует ряду критериев:
 

  • В купленной жилплощади проживать небезопасно – зафиксировать опасность необходимо вызвать профессионального независимого оценщика, который выдаст письменное заключение о пригодности жилья и его безопасности;
  • Дефект не подлежит устранению – если изъян не устраним или на его ликвидацию будет затрачено более половины стоимости жилплощади, соглашение будет расторгнуто в судебном порядке;
  • Предыдущий владелец жилья умышленно скрыл дефект – покупатель обязан подписать акт приема-передачи жилья, в котором указывается, что он осведомлен о вздувшихся полах, неровных стенах или потолочных стыках. Но если собственник преднамеренно утаил значительную проблему от риэлторов, оценщиков, юристов и покупателя, судья примет сторону последнего.

Сколько понадобится времени

Согласно актуальному законодательству на расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации дается три года. Но на деле, чем больше пройдет времени, тем меньше шансов у обманутого покупателя вернуть свои средства назад, ведь продавец вряд ли положит их на счет, скорее приобретет другое жилье, потратит средства на оплату образования ребенка в вузе, на путешествие или использует иным образом.

Таким образом, даже если суд примет решение в пользу покупателя, возврата потраченных финансов ему придется ждать очень длительное время, а бывший собственник получит свою жилплощадь назад сразу. Иногда разумнее перепродать квартиру, чтобы возместить свои убытки. Правда, не исключено, что цепочка не продолжится, ведь последующий покупатель тоже рано или поздно обнаружит критический изъян.

Другие случаи аннулирования сделки по купле-продаже квартиры

Статья 450 Гражданского Кодекса РФ предусматривает еще ряд возможностей, когда лучшим решением становится расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации:
 

  • Если предыдущий собственник в указанные в документах даты не покинул проданную жилплощадь и не планирует выезжать вместе с личным имуществом;
  • Если предыдущий владелец не выписывается с жилплощади сам и не выписывает прочих зарегистрированных там лиц;
  • Если непредвиденные обстоятельства повлияли на сделку в таком ключе, что она представляет слишком большие сложности или невыгодна.
 

Может ли продавец стать инициатором разрыва сделки?

Продавец тоже имеет полное право выступать инициатором расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации, если покупатель не заплатил остаток оговоренной в документах суммы. Суд заставит его платить или расторгнет сделку.

Как разобраться с проблемой без привлечения суда

Затевать судебную тяжбу хочется не всем, и п.2 статьи 452 ГК РФ позволяет попытаться урегулировать разногласия сторон в досудебном порядке. Начать следует с направления на имя второй стороны составленного в произвольной форме письменного предложения расторгнуть договор. Когда адресат соглашается, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации оформляется также в свободной форме, в Росреестр подается подписанное обеими сторонами заявление о прерывании процесса перерегистрации права собственности, недвижимость возвращается к продавцу, а оплата – к покупателю.
Соглашение обязательно должно содержать:
 
  • Название документа;
  • Число, месяц, год и место, где он составлен;
  • ФИО и реквизиты продавца и покупателя;
  • Реквизиты договора купли-продажи;
  • Дату, которая обозначит расторжение сделки;
  • Заявление, что между сторонами отсутствуют какие-либо претензии.

Существуют и другие варианты досудебного урегулирования вопроса:
 
  • Обратиться в полицейский участок – этот способ подходит, когда продавец взял оплату и пропал с радаров, перестав выходить на связь;
  • Изменить условия – этот способ для тех, кому жилплощадь пришлась по нраву, невзирая на все ее дефекты и сложности, путем компромиссов можно прийти к условиям, которые будут удовлетворять обе стороны;
  • Перепродать жилплощадь – если проблема не решается путем переговоров, а суд рискует затянуться и привести к неясным результатам, самым разумным решением может оказаться перепродажа проблемной жилплощади. Риелторы из Московского агентства недвижимости «Владис» готовы помочь вам избавиться от квартиры с минимальными потерями.
 

Как отменить соглашение по купле-продаже, если вторая сторона против

Итак, мирным путем разрешить проблему не удалось. После отправки письменного предложения урегулировать разногласия прошло определенное время (оно должно быть прописано в документе или составляет тридцать дней), ответчик проигнорировал предложение или дал письменный отказ. Можно начинать подготовку к расторжению договора купли-продажи недвижимости после регистрации через суд.

Первым шагом становится подготовка документов, в числе которых:

 
  • Исковое заявление;
  • Квитанция об оплате государственной пошлины;
  • Если истец не имеет возможности присутствовать на заседании – доверенность на имя его представителя;
  • Доказательства правомерности выдвинутых обвинений (протокол оценки, где квартира признана непригодной к проживанию, например);
  • Предложение о расторжении сделки, которое было ранее направлено ответчику.
 

Важно также грамотно подобрать доказательства, которые станут основанием ваших претензий. Предлагаем вашему вниманию два стандартных примера:
 

  • Если бывший собственник утверждает, что находился в невменяемом состоянии на момент подписания бумаг, он должен предоставить заключение судебно-психиатрической комиссии (истец как контраргумент может предоставить заблаговременно полученную от продавца справку о том, что он на учете в ПНД не состоит);
  • Если покупатель приобрел жилплощадь в состоянии близком к аварийному, не будучи в курсе этого, ему понадобится протокол экспертной оценки от независимой организации.
 

В качестве свидетелей привлекаются родственники с обеих сторон, соседи, а также случайные люди.

Затем выбирается судебный орган, оплачивается госпошлина и вместе с пакетом документов передается в канцелярию. В течение пяти дней после поступления иска дело принимается в производство, затем требуется некоторое время на уточнение нюансов по делу, происходит разбирательство и выносится решение. На все эти процедуры обычно уходит не более двух месяцев с даты подачи искового заявления, но на этапе уточнения процедура может затянуться. После оглашения решения суда проходит месяц до вступления его в силу.

После того как иск о расторжении договора купли-продажи недвижимости после регистрации будет удовлетворен, истец обратиться в Росреестр заявлением о том, что право собственности на недвижимость должно быть возвращено предыдущему владельцу, приложив как основание решение суда.

Если стороны не удовлетворены решением суда, они могут обжаловать его, подав апелляцию. Однако наиболее простым способом расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации становится взаимное согласие.

Как ускорить процесс

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации возможно ускорить, если направлять претензию ко второй стороне не почтой, а курьером, который под расписку вручит ее лично в руки. Также в претензии необходимо прописать четкий срок, когда вторая сторона должна дать ответ, по умолчанию этот срок 30 дней, но вы можете прописать две недели или менее.

На кого ложатся судебные расходы

Традиционно все судебные издержки оплачивает проигравшая сторона, но сначала придется раскошелиться истцу. Ему придется оплатить госпошлину, услуги представителя, работу экспертов (например, оценщика), проезд и проживание привлеченных лиц. Если иск будет признан неосновательным, то еще и компенсацию.

Если иск обоснован, то все эти издержки компенсируются проигравшим на основании предоставленных истцом чеков и квитанций.

Как обезопасить себя до приобретения квартиры

Несмотря на то, что процесс обратим, лучше не тратить нервы, время и деньги на торжество справедливости, а обезопасить себя от покупки проблемной недвижимости заранее. Сделать это можно несколькими способами:

  • Пригласить независимого оценщика до покупки. Эксперт легко раскусит все попытки скрыть дефекты жилья под гипсокартонными стенками и натяжными потолками.
  • При покупке не соглашаться на указание в документах более низкой, чем на самом деле, стоимости квартиры, ведь в случае расторжения договора купли-продажи, ответчик будет обязан вернуть столько денег, сколько указано в документах.
  • Обратиться к профессиональным риэлторам, которые помогут составить договор так, чтобы максимально обезопасить покупателя.

АН «Владис» оказывает риелторские, юридические и оценочные услуги. С нашей помощью вы найдете хорошую квартиру по разумной стоимости в подходящем районе. Если у вас возникают сомнения относительно понравившейся квартиры, пригласите наших оценщиков, специалист запросто выявит все явные и скрытые изъяны. Наши юристы досконально проверят все документы и не позволят недобросовестному продавцу обмануть вас. А если вам понадобится ипотека, мы поможем получить кредит на самых выгодных условиях.
Перезвоните мне 

Чаева Елена Сергеевна

Партнер компании 

Специализация: вторичная недвижимость Москва


 

Интересные статьи о недвижимости в Москве:

 

 


 
 
← Предыдущая Следующая →
Последние публикации